離婚後の不動産売却はどうする？神戸市でスムーズに進める方法と注意点

離婚に伴う不動産の売却は、多くの方にとって大きな課題となります。

特に神戸市で不動産を売却する場合、地域の市場動向や法律的な手続きに精通しておくことが重要です。

本記事では、離婚後の不動産売却をスムーズに進めるための方法と注意点について詳しく解説します。

財産分与の対象となる不動産とは？

離婚時の財産分与では、不動産が大きな問題となることが多いです。不動産が財産分与の対象になるかどうか、どのように分与するのが適切かを詳しく説明します。

離婚時に財産分与の対象となる不動産は、婚姻期間中に夫婦が取得した不動産が基本となります。

財産分与は、結婚生活の中で築いた財産を公平に分けることを目的としているため、夫婦の共有財産に該当する不動産が対象となります。

具体的には以下の基準で判断されます。

1. 財産分与の対象となる不動産

財産分与の対象となる不動産は、主に以下のようなものが含まれます。

• 婚姻期間中に取得した自宅（持ち家・マンション）
  → 夫婦の共有名義で購入したものはもちろん、片方の名義であっても婚姻期間中に購入し、夫婦の共同生活に使われていた場合は財産分与の対象になります。

• 婚姻期間中に購入した投資用不動産（賃貸物件など）
  → 収益を生む物件であっても、婚姻中に取得していれば財産分与の対象になります。ただし、運用の実態や出資割合によって分配方法が異なります。

• 夫婦でリフォーム・増築した実家や土地
  → 片方の実家や所有する土地に、婚姻中に夫婦の共同出資でリフォームや増築を行った場合、その部分に相当する価値が財産分与の対象になる可能性があります。

2. 財産分与の対象外となる不動産

一方で、以下のような不動産は財産分与の対象になりません。

• 婚姻前に購入した不動産
  → 結婚前に片方が取得した不動産は「特有財産」とされ、財産分与の対象外となります。

• 親から相続や贈与で取得した不動産
  → 親族から相続した土地や家などは特有財産に該当し、財産分与の対象にはなりません。ただし、夫婦の共同出資で改築やリフォームした場合、その部分については分与の対象となる可能性があります。

• 結婚後でも、片方の単独資金で購入した不動産
  → 例えば、結婚後に片方が親からの相続財産や独身時代の貯金だけを使って不動産を購入した場合、その不動産は「特有財産」として扱われる可能性が高いです。ただし、夫婦の共同生活で利用されていた場合は、一定の割合で財産分与の対象になる場合があります。

財産分与の3つの方法と住宅ローンが残っている場合の注意点

離婚時の財産分与では、特に不動産（自宅・土地・投資用不動産など）の分与が重要になります。

不動産は分割が難しく、評価額の算定や処理方法を慎重に決める必要があります。財産分与の方法は大きく分けて以下の4つがあり、それぞれのメリット・デメリットも踏まえて説明します。

1.一方が不動産を取得し、代償金を支払う

どちらかが不動産を取得し、その分の価値に相当する代償金を支払うことで公平な分配とする方法です。

• 例：妻が自宅に住み続ける場合、夫に対して持分相当の代償金を支払う。

メリット

• • 子どもの生活環境を維持できる。

  • 住み慣れた家に住み続けられる。

デメリット

• • 代償金を支払うために資金が必要。

  • 住宅ローンが残っている場合、金融機関の承諾が必要。

2.不動産を売却し、売却代金を分ける

最も公平な方法で、売却益を夫婦で分けることでトラブルを避けやすくなります。

• 例：夫婦で共同所有していた家を売却し、売却益を分配する。

メリット

• 財産分与が公平になりやすい。
• 住宅ローンの精算がしやすい。

デメリット

• 売却までに時間がかかる場合がある。

• 市場価格によっては希望額で売れない可能性がある。

3.共有名義のまま維持する

事情により売却や分配が難しい場合、一時的に共有名義のまま維持することもあります。ただし、将来的なトラブルを防ぐためには適切な契約を結ぶ必要があります。

• 例：子どもが独立するまで共有名義のままにし、その後売却や名義変更を検討。

メリット

• • すぐに決断せずに済む。

  • 住宅ローンの処理が不要な場合がある。

デメリット

• • 将来的にトラブルが発生する可能性がある。

  • 売却や名義変更のタイミングで再度交渉が必要になる。

不動産に住宅ローンが残っている場合の財産分与

不動産の財産分与では、住宅ローンが残っている場合の取り扱いも重要です。ローンの残債がある場合、以下の方法を検討する必要があります。

1. 売却してローンを完済する（オーバーローンの場合は不足分を支払う）
   → 売却価格がローン残高より低い場合（オーバーローン）、不足分を現金で補う必要があります。

2. ローンの引き継ぎ（単独名義への変更）
   → 片方が住宅ローンを引き継ぎ、銀行と交渉してローン名義を変更する（金融機関の審査が必要）。

3. ローンをそのままにして共有を維持する
   → 夫婦でローンを支払い続ける（離婚後のトラブルのリスクが高い）。

住宅ローンの扱いについては、金融機関との調整が必要になるため、慎重に検討することが大切です。

どの財産分与方法を選ぶべきか？

どの方法を選ぶかは、不動産の価値・住宅ローンの有無・夫婦の経済状況によって変わります。公平な分与を目指しながら、将来的なリスクも考慮して決めることが大切です。

弁護士や不動産会社、不動産鑑定士と相談しながら、最適な方法を選びましょう。

財産分与にかかる税金・費用

贈与税

・財産分与による不動産の取得は原則として贈与税の対象外
ただし、分与額が不公平な場合は贈与税がかかることがあります。

不動産取得税

・財産分与による取得の場合、不動産取得税は非課税。

登録免許税

・所有権移転登記の際、固定資産税評価額の2%の登録免許税が必要。

譲渡所得税

・不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税がかかる可能性あり。

---

 

離婚時の不動産売却の最適なタイミングはいつ？

不動産の売却タイミングには、「離婚前に売却する」か「離婚後に売却する」の2つの選択肢があります。

それぞれの特徴を理解し、自分たちの状況に最適な方法を選ぶことが重要です。

① 離婚前に売却する

離婚成立前に不動産を売却し、売却益を分配して財産分与を完了させる方法です。

メリット

• 売却後の現金を公平に分けられるため、財産分与が明確になる

• 離婚手続きと同時に不動産の問題も解決できる

• 売却後は双方が自由に新生活を始められる

デメリット

• 売却完了まで離婚が進められないため、時間がかかる可能性がある

• 住宅ローンが残っている場合、ローンの完済方法を決めておく必要がある

• 市場状況によって希望額で売れないリスクがある

こんな人におすすめ

• 離婚後の関係を完全に断ちたい

• 公平に売却益を分けたい

• 住宅ローンの残債を売却益で清算したい

---

② 離婚後に売却する

離婚成立後も不動産を売却せず、一時的に元配偶者と共有名義のまま維持し、後で売却する方法です。

メリット

• 離婚手続きが早く進められる（不動産売却を待つ必要がない）

• 市場状況を見て、良いタイミングで売却できる

• 子どもがいる場合、環境をすぐに変えずに済む

デメリット

• 離婚後も不動産を共同管理する必要がある

• どちらか一方が住み続ける場合、固定資産税や維持費の負担をどうするか決める必要がある

• 将来的なトラブル（売却時の意見の相違など）のリスクがある

こんな人におすすめ

• すぐに売却する必要がない（市場の回復を待ちたい）

• 子どもが独立するまで家を手放したくない

• 財産分与を一時的に保留したい

離婚時の不動産鑑定評価書取得のメリットと注意点

離婚時の財産分与では、不動産の取り扱いが大きな問題になります。

特に「不動産の価値をどう決めるか」は、公平な分与のために非常に重要なポイントです。

そこで活用されるのが「不動産鑑定評価書」です。この書類を用いることで、適正な不動産価値を知り、納得のいく財産分与を進めることができます。

1.不動産鑑定評価書とは？

不動産鑑定評価書とは、不動産の専門家である不動産鑑定士が、その不動産の市場価値を客観的に評価し、正式な書類としてまとめたものです。

この評価書には、評価額の根拠や計算方法が明確に記載されており、裁判や調停でも証拠として有効になります。

評価額の決定方法

不動産鑑定士は、以下の3つの方法を用いて不動産の価値を算出します。

1. 取引事例比較法（周辺の類似物件の売買価格を参考にする）

2. 原価法（建物の再調達価格から減価償却を差し引いて算出する）

3. 収益還元法（賃貸物件の場合、将来得られる収益から価格を算出する）

2. なぜ離婚時に不動産鑑定評価書が必要なのか？

① 公平な財産分与のため

不動産の価値は市場の状況や査定方法によって変動します。そのため、不動産会社による査定だけではなく、公正な評価書を取得することで、双方が納得のいく財産分与が可能になります。

② 不動産の評価額に関するトラブルを防ぐ

夫婦のどちらかが「この家は○○円の価値がある」と主張し、もう一方が「そんなに価値はない」と反論するケースはよくあります。不動産鑑定評価書があれば、客観的な評価額に基づいた財産分与が可能になり、トラブルを防げます。

③ 裁判や調停の証拠として活用できる

離婚時の財産分与が裁判や調停に進んだ場合、裁判所は不動産鑑定評価書を証拠として認めることが多いです。正確な評価額を示せるため、スムーズな解決につながります。

④ 代償分与の金額を決めるため

不動産を売却せず、どちらかが取得する「代償分与」の方法を選ぶ場合、相手に支払う代償金の額を決める必要があります。不動産鑑定評価書があれば、正当な価格で代償金を算出できます。

3. 不動産鑑定評価書の取得方法

① 不動産鑑定士に依頼する

不動産鑑定評価書を作成できるのは、国家資格を持つ「不動産鑑定士」のみです。不動産会社の無料査定とは異なり、公的な証拠能力を持つ評価書が作成できます。

② 依頼の流れ

1. 不動産鑑定士を探す（「不動産鑑定協会」などで検索可能）

2. 相談・見積もりを依頼する

3. 鑑定士が現地調査を実施

4. 評価額の算出・書類作成

5. 鑑定評価書を受け取る

この流れで、約2週間〜1ヶ月程度の期間がかかるのが一般的です。

4. 不動産鑑定評価書の費用相場

不動産鑑定評価書の費用は、一般的に「不動産の価値」と「鑑定の難易度」によって変動します。

費用の目安

• 一般的な戸建て・マンション：15万円〜30万円

• 土地評価のみ：10万円〜20万円

• 収益不動産（賃貸マンションなど）：30万円〜50万円以上

※地域や不動産の種類によって異なるため、事前に見積もりを取るのがおすすめです。

【費用を抑えるポイント】

• 簡易鑑定（価格意見書）を依頼する：正式な鑑定評価書より安価（5万円〜10万円程度）

• 複数の鑑定士に見積もりを依頼する

5. 不動産鑑定評価書を取得しない場合のリスク

① 不公平な財産分与になる可能性がある

不動産会社による査定額は、販売を目的としているため高めに出ることがあり、公正な評価とは限りません。適切な評価額がないまま分与を進めると、一方が大きく損をする可能性があります。

② 裁判や調停で不利になる

裁判や調停では、公正な評価額が重要視されます。

裁判所や調停委員は、公平な判断をするために、客観的な評価資料を重視します。不動産鑑定評価書があれば、その内容を根拠に財産分与を決定できますが、鑑定評価書がないと相手側の主張する価格が通ってしまう可能性があります。

例えば、夫側が「この不動産の価値は3,000万円だ」と主張し、妻側が「実際には2,500万円程度だ」と反論した場合、不動産鑑定評価書があれば、専門家の意見として正式な証拠となります。しかし、鑑定評価書がないと、双方の主張が対立したままとなり、裁判所が不利な判断を下す可能性があるのです。

このように、裁判や調停の場面では不動産鑑定評価書が証拠として強い効力を持つため、取得しないことはリスクとなります。

③ 売却時に価格トラブルが発生する

離婚後に売却する場合、元配偶者と意見が食い違い、「思ったより安く売れてしまった」と揉める原因になります。

不動産鑑定評価書があれば、適正価格の基準が明確になるため、こうした意見の食い違いを防ぐことができます。しかし、鑑定評価書がないと、お互いの主張が平行線をたどり、売却自体が進まない、あるいは思ったよりも安く売却してしまい、後から不満が残るといった事態になりかねません。

また、不動産を長期間売却できずにいると、固定資産税や維持費の負担が続くため、経済的にも大きな影響を受けることになります。

離婚で不動産の売却する際の神戸でオススメ不動産5選

​離婚に伴う不動産売却は、感情的・法的な複雑さを伴うため、信頼できる不動産会社の選定が重要です。

​以下に、神戸市で離婚による不動産売却に実績のある5つの不動産会社を紹介します。

1.オススメ★★★ 買取RECO（株式会社Rebro（レブロ））

---

2.住友林業ホームサービス 神戸支店

​

3.ツナグ不動産株式会社

地元神戸市に密着し、不動産賃貸仲介5年、売買仲介10年以上の経験を持つスタッフが在籍しています。司法書士、税理士、弁護士などの専門家と連携し、相続や離婚などの相談にも対応可能です。買取対応も行っており、急ぎの現金化が必要な場合にも適正価格での売却をサポートします。

4.三井住友トラスト不動産 神戸センター

5.住友不動産販売 神戸支店

​これらの不動産会社は、離婚に伴う不動産売却の実績が豊富で、神戸市内で高い評価を得ています。​

各社の特徴やサービス内容を比較し、ご自身の状況やニーズに最適な会社を選択することが重要です。

内容や手数料体系を比較検討し、ご自身の状況やニーズに最適なパートナーを選ぶことをおすすめします。

まとめ

離婚に伴う不動産の売却は、財産分与、住宅ローンの扱い、税金など複雑な問題が絡み合います。特に神戸市のような地域では、不動産市場の動向や法律的な手続きに精通した専門家のサポートが不可欠です。

この記事では、離婚時の不動産売却における財産分与の方法、住宅ローンが残っている場合の対処法、税金や費用の注意点などを解説しました。

不動産の売却タイミングは、離婚前と離婚後の2つの選択肢があり、それぞれのメリット・デメリットを考慮する必要があります。

また、不動産鑑定評価書の取得は、適正な財産分与とトラブル回避のために重要です。神戸市で離婚による不動産売却を検討する際には、実績のある不動産会社5社を参考に、信頼できるパートナーを選びましょう。

弁護士、不動産会社、不動産鑑定士などの専門家と連携し、状況やニーズに合った最適な方法を選択することが、スムーズな不動産売却と新たな生活のスタートに繋がります。