相続した実家をどうすればいいのか分からない。
離婚が決まって、共有名義の家を早く処分したい。
住む人がいなくなった空き家の固定資産税だけが毎年届く。
不動産を売ろうと考えたとき、まず頭に浮かぶのは「不動産会社に仲介してもらう」方法かもしれません。でも実は、状況によっては「買取」を選んだほうが、ずっとスムーズに、納得のいく形で売却を終えられるケースがあります。
この記事では、神戸で不動産の売却をお考えの方に向けて、買取と仲介の仕組みの違いを整理したうえで、「買取を選んだほうがいいのはどんなケースか」を具体的にお伝えします。私たちRebro（レブロ）は、神戸・垂水を拠点に不動産の直接買取を手がけている宅建業者です。買取の現場で日々ご相談をお受けしている立場から、正直にお話しします。
不動産の「買取」と「仲介」はそもそも何が違うのか
仲介＝市場で買主を探す、買取＝不動産会社が直接買い取る
不動産を売る方法は、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つがあります。
仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に立ち、SUUMOやHOME’Sなどのポータルサイトに物件情報を公開して、購入希望者を探す方法です。買主になるのは主にマイホームを探している個人の方。広く市場に出すぶん、高値での売却が期待できる反面、「いつ買い手が見つかるか分からない」という不確実さがつきまといます。
一方の買取は、不動産会社が直接その物件を購入する方法です。市場に出さずに取引が完結するため、近隣に「売りに出している」と知られることがありません。
この「誰が買うか」というシンプルな違いが、売却価格・かかる期間・手間・プライバシーのすべてに波及します。
価格・期間・手数料・責任を比較する
買取と仲介を具体的な項目で比較すると、次のような違いがあります。
| 比較項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場相場に近い価格 | 仲介相場の6〜8割が目安 |
| 売却期間 | 3〜6ヶ月が一般的 | 最短2週間〜1ヶ月 |
| 仲介手数料 | 売却価格×3%+6万円+税が目安 | かからない |
| 契約不適合責任 | 売主が負う場合がある | 免責特約を結ぶのが一般的 |
| 内覧対応 | 複数回の対応が必要 | 業者による査定のみ |
| プライバシー | ポータルサイトに物件掲載 | 非公開で取引完結 |
「買取は仲介より2〜4割ほど安い」とよく言われます。これは一般的な目安として妥当です。ただし、仲介手数料がかからない点を加味すると、手取りベースでは数字ほど大きな差にならないケースもあります。
たとえば仲介で3,000万円で売れた場合、仲介手数料は約105万円（税込）。手取りは約2,895万円です。買取で仲介相場の7割にあたる2,100万円だった場合、手数料は0円なので手取りはそのまま2,100万円。差額は約795万円。決して小さくはありませんが、「売却にかかる期間」や「精神的な負担」も含めて総合的に判断する必要があります。
第3の選択肢「買取保証付き仲介」も知っておく
実は買取と仲介の「いいとこ取り」を狙った方法もあります。それが買取保証付き仲介です。
まず一定期間は仲介で高値売却を目指し、期間内に買い手が見つからなかった場合、あらかじめ決めた価格で業者が買い取ってくれる仕組みです。「時間に多少の余裕はあるけれど、確実に売り切りたい」という方に向いています。
ただし、この方法に対応している業者は限られます。神戸エリアで検討する場合は、事前に対応の可否を確認しておきましょう。
不動産買取を選ぶべき5つのケース
まず、結論から言いますね。以下のいずれかに当てはまるなら、仲介よりも買取を検討する価値があります。
- 相続した実家や空き家を早く手放したい
- 離婚に伴い共有名義の不動産を処分したい
- 築年数が古い、または建物や土地に問題がある
- 転勤や施設入居で売却期限が決まっている
- 近隣に知られずに売却を進めたい
それぞれ詳しく見ていきます。
ケース1：相続した実家や空き家を早く手放したい
相続で受け継いだ不動産は、築年数が30年、40年を超えているケースが珍しくありません。仲介で市場に出しても、築古の物件は買い手がつきにくいのが現実です。
空き家のまま放置すると、固定資産税の負担が毎年続きます。さらに、管理が不十分な状態が続き、市町村から管理不全空家等として指導を受けても改善せず勧告を受けた場合、住宅用地の特例が外れ、固定資産税が最大6倍程度に上がる可能性もあります。
もうひとつ見逃せないのが、相続登記の義務化です。2024年4月から、相続で不動産を取得した人は、取得を知った日から3年以内に相続登記をしなければなりません。正当な理由なく放置すると10万円以下の過料の対象になります。詳しくは法務局の案内ページで確認できます。
加えて、相続した空き家を売却する場合に使える「被相続人の居住用財産の3,000万円特別控除」は、相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却することが適用条件のひとつです（国税庁 No.3306）。この特例は令和9年（2027年）12月31日までの譲渡が対象で、対象となる家屋は昭和56年5月31日以前に建築されたものに限られます。なお、相続人が3人以上の場合は控除額が2,000万円に引き下げられます。
買取であれば、早ければ2週間〜1ヶ月程度で売却が完了する場合があるため、こうした期限に間に合わせやすいのが大きなメリットです。
神戸でも、西区や北区のニュータウンでは高齢化に伴い空き家が増えています。垂水区や須磨区の傾斜地に建つ古い住宅を相続し、「遠方に住んでいて管理できない」というご相談は、私たちのもとにも多く寄せられます。
ケース2：離婚に伴い共有名義の不動産を処分したい
離婚時の財産分与で、不動産の扱いは最も揉めやすい論点のひとつです。
仲介で売却しようとすると、買い手が見つかるまで数ヶ月から半年以上かかることもあります。その間、共有名義のまま住宅ローンを払い続けなければならないケースも多く、精神的にも金銭的にも負担が大きくなります。
買取なら短期間で現金化できるため、財産分与の計算がシンプルになります。「売却額を折半する」という形で話をまとめやすい。
さらに、市場に物件を出さないので近隣に事情を知られるリスクがありません。離婚の手続きを進めている最中に、ご近所にそれが伝わるのは避けたいところです。
なお、財産分与の具体的な法律判断については、弁護士など専門家への相談をおすすめします。
ケース3：築年数が古い・状態に問題がある物件
築30年を超える戸建て、雨漏りやシロアリ被害がある物件、擁壁に問題を抱えた物件。こうした不動産は、仲介で市場に出しても買い手がなかなかつきません。
買取であれば、多くの場合、現状のまま（いわゆるas-is）で売却できます。リフォーム費用や解体費用を売主側で事前に負担せずに済むケースも少なくありません。
もうひとつ大きいのが、契約不適合責任の免除です。仲介で売却した場合、引き渡し後に雨漏りやシロアリなどの欠陥が見つかると、売主が修繕費用を負担しなければならない可能性があります。買取では、この責任を免除する特約がつくのが一般的。「売った後にトラブルが起きたらどうしよう」という不安から解放されます。
神戸で特に多いのが、山手エリアの傾斜地住宅です。擁壁の老朽化が進んでいる物件は、個人の買い手にとってリスクが大きく、仲介での売却ハードルが上がります。買取業者であれば、擁壁の状態を含めて査定し、買い取ることが可能です。
ケース4：転勤や施設入居で売却期限が決まっている
「3ヶ月後に転勤で神戸を離れる」「親の施設入居が決まり、費用に充てたい」。こうした期限がある売却では、仲介の「いつ売れるか分からない」という不確実さが大きなリスクになります。
買取なら、査定から決済まで最短2週間〜1ヶ月。売却時期と金額が早い段階で確定するので、次の生活設計を立てやすくなります。
住み替えの場合、今の家のローンが残っている状態で次の家のローンを組む「ダブルローン」を避けられるのも利点です。ローン残債がある家の売却方法については、住宅ローンが残った神戸の家を売る方法｜オーバーローン対策で詳しくまとめています。
期限に追われて仲介で値下げを繰り返すより、最初から買取価格で確定させるほうが、結果的にストレスが少なかったという声は少なくありません。
なお、「家は売りたいけれど、今の場所に住み続けたい」という方には、リースバックという方法もあります。自宅を売却して現金を受け取りつつ、家賃を払ってそのまま住み続ける仕組みです。神戸エリアでのリースバックの相場や注意点は、神戸で家を売って住み続ける｜リースバックの仕組みと相場をご覧ください。
ケース5：近隣に知られずに売却を進めたい
仲介では、物件情報がSUUMOやHOME’Sなどのポータルサイトに掲載されます。内覧のために購入希望者が何度も訪れることもある。「あの家、売りに出しているらしい」という話が近所に広まるのは、意外と早いものです。
買取であれば、物件情報を一切公開せずに取引が完結します。相続トラブルや離婚など、事情を知られたくないケースでは、この非公開性が大きな安心材料になります。
私たちRebroでは、完全予約制・完全個室でご相談をお受けしています。他のお客さまと顔を合わせることもありません。「まずは相場だけ知りたい」という方は、匿名での査定依頼もご利用いただけます。
不動産買取のメリットと知っておきたい注意点
見落としがちな4つのメリット
買取のメリットとしてまず挙がるのは「早く売れる」ことですが、それ以外にも見落とされがちなメリットがあります。
ひとつ目は、仲介手数料がかからないこと。仲介の場合、400万円超の一般的な売買では売却価格×3%+6万円+消費税が成功報酬の目安です。3,000万円の物件なら約105万円。買取はこの費用がゼロです。
ふたつ目は、契約不適合責任の免責特約を結びやすいこと。2020年の民法改正で「瑕疵担保責任」から名称が変わったこの制度、簡単に言えば「売った後に見つかった欠陥について、売主が責任を負う」というものです。買取では、この責任を免除する特約を結ぶのが一般的。築古の物件ほど、この安心感は大きくなります。
三つ目は、内覧対応が不要なこと。仲介では購入希望者の内覧に何度も立ち会う必要があり、日程調整も手間です。買取なら、業者が現地を見に来る1回の査定だけで済みます。
四つ目は、売却時期の見通しを立てやすいこと。仲介は「いつ売れるか分からない」不確実さがありますが、買取は価格と条件に合意して売買契約を結べば、成約が確定します。
正直に伝える「買取の注意点」
メリットだけを並べるのはフェアではないので、注意点もお伝えします。
最大の注意点は、売却価格が仲介より低くなることです。一般的に仲介相場の6〜8割が買取価格の目安。「時間がかかってもいいから、できるだけ高く売りたい」という方には、仲介のほうが向いています。
また、すべての物件が買取の対象になるわけではありません。立地条件や建物の状態、再販の見込みによっては、買取を断られるケースもあります。
そしてもうひとつ。業者によって査定額に差が出ます。同じ物件でも100万円単位で変わることは珍しくありません。1社だけで決めず、複数の業者に査定を依頼して比較することが大切です。あわてて決めなくて大丈夫です。
神戸で不動産買取を進めるときの流れと準備
相談から入金までの5ステップ
「買取って、実際にはどう進むの？」という疑問にお答えします。基本的な流れは次の5ステップです。
STEP1 相談・査定依頼
電話やWebフォーム、LINEなどで買取業者に連絡します。この段階では「売るかどうか決めていない」でも構いません。相場を知るための相談だけでもOKです。
STEP2 現地査定
業者が物件を訪問し、建物や土地の状態を確認します。所要時間は30分〜1時間程度が一般的。仲介のように何度も内覧者が来ることはありません。
STEP3 買取価格の提示・条件交渉
査定結果をもとに、買取価格と条件が提示されます。納得できなければ断って問題ありません。断っても費用は一切かかりません。
STEP4 売買契約の締結
条件に合意したら、売買契約を結びます。このとき、契約書に「契約不適合責任を免責する」旨の特約が入っているかを必ず確認してください。
STEP5 決済・引き渡し
売買代金の支払いと物件の引き渡しを行います。代金は銀行振込で受け取るのが一般的。鍵の引き渡しで完了です。
全体のスケジュールは、早ければ2週間、通常は1ヶ月程度。仲介の3〜6ヶ月と比べると、かなりスピーディに進みます。
事前に準備しておきたい書類
買取の相談前に、以下の書類が手元にあるとスムーズです。
- 登記識別情報通知書（いわゆる権利証）
- 固定資産税納税通知書（毎年届くもの）
- 本人確認書類（運転免許証やマイナンバーカードなど）
- 印鑑証明書（発行から3ヶ月以内のもの）
- 測量図や建築確認済証（あれば）
相続物件の場合は、遺産分割協議書などの相続関係書類と相続登記の完了が前提になります。まだ相続登記が済んでいない方は、先にそちらを進める必要があります。
「全部揃ってからでないと相談できない」と思われるかもしれませんが、そんなことはありません。まずご連絡いただければ、何が必要でどう進めればいいか、一緒に整理していきます。
神戸で信頼できる買取業者を選ぶためのチェックポイント
査定額だけで選ばない。確認すべき3つの視点
買取業者選びで一番やりがちな失敗は、「一番高い査定額を出した業者に即決する」こと。高い査定額で釣っておいて、契約直前に理由をつけて値下げする業者も残念ながら存在します。
査定額以外に確認すべきポイントは3つあります。
1つ目は、宅地建物取引業の免許を持っているか。免許番号は国土交通省の建設業者・宅建業者等企業情報検索システムで確認できます。
2つ目は、査定額の根拠を明確に説明してくれるか。「なぜこの価格なのか」を聞いて、近隣の取引事例や土地の条件に基づいた説明があるかどうか。根拠なく高い数字を出す業者は要注意です。
3つ目は、契約条件を書面で明示してくれるか。仲介手数料の有無、契約不適合責任の免責、引き渡し条件、残置物の扱い。こうした条件を口頭だけで済ませる業者は避けましょう。
基本は、複数の業者に査定を依頼して比較すること。最低でも2〜3社に声をかけるのがおすすめです。
地域密着の業者を選ぶメリット
神戸で不動産買取を検討するなら、地域の事情に詳しい業者を選ぶことも重要なポイントです。
2026年の公示地価では、神戸市全体として上昇傾向が続いています。全用途平均の対前年平均変動率は、中央区が+6.4%、東灘区が+5.9%。住宅地に限っても中央区が+4.5%、東灘区が+4.6%と、都市部は堅調です。一方で、駅から離れたエリアや山あいの住宅地では、個別地点ごとの需要差が査定に出やすい。このエリアごとの温度差を理解していない業者では、適正な査定は難しいのが実情です。
神戸特有の事情もあります。山手エリアの傾斜地にある住宅の擁壁の状態、西区・北区のニュータウンの高齢化と空き家増加。こうした地域の実態を知っている業者は、物件のリスクも含めて正確に査定できます。
対面で顔を見て相談できるのも、地元業者の安心感です。相続や離婚といったデリケートな事情を抱えた売却では、電話やメールだけのやり取りよりも、実際に会って話せるほうが安心だという方は多いです。
よくある質問（FAQ）
Q: 不動産買取の査定額に納得できなかった場合、断っても大丈夫ですか？
断って問題ありません。査定は無料で、価格に納得できなければお断りいただけます。断ったからといって費用が発生することはありません。「査定だけ受けて、やっぱりやめた」でも大丈夫です。複数社に査定を依頼して比較するのがおすすめです。
Q: 住宅ローンが残っていても買取してもらえますか？
住宅ローンの残債がある状態でも、買取は可能です。ただし、売却価格がローン残債を下回る場合（いわゆるオーバーローン）は、差額を自己資金で補填するか、金融機関と任意売却の相談が必要になります。まずは査定を受けて、残債との差額がどの程度かを確認するところから始めましょう。
Q: 相続した実家がまだ亡くなった親の名義のままですが、売却できますか？
名義が被相続人（亡くなった方）のままでは売却できません。まず相続登記を行い、相続人の名義に変更する必要があります。2024年4月から相続登記は義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記が必要です。手続きは司法書士に依頼するのが一般的で、司法書士報酬は6万〜10万円前後がひとつの目安です。別途、登録免許税（固定資産評価額×0.4%）や書類取得費などの実費がかかります。
Q: 買取と仲介で迷っています。どちらが向いているか相談だけでもできますか？
もちろんです。売却方法を決める前の段階でのご相談も歓迎しています。物件の状態やご事情を伺ったうえで、買取と仲介のどちらが合いそうか、率直にお伝えします。Rebroでは完全予約制の個室でご相談いただけるので、周りを気にせずお話しいただけます。
Q: 家の中に荷物が残っていても買取してもらえますか？
残置物がある状態でも対応してくれる買取業者は多いです。特に相続物件では家財道具の処分が大きな負担になるため、「荷物ごと買い取ってもらえるか」は査定時に確認しておきましょう。業者によって対応範囲が異なるので、この点も複数社に聞いてみることをおすすめします。
まとめ
不動産の売却方法は「仲介」と「買取」の二択ではなく、ご自身の状況に合った方法を選ぶことが大切です。
相続した空き家を早く手放したい。離婚で共有名義の家を処分したい。築年数が古くて仲介では売れるか不安。こうしたケースでは、買取のほうがスムーズに、精神的な負担も少なく売却を進められる可能性があります。
一方で、「時間に余裕がある」「できるだけ高く売りたい」という方には仲介が向いています。どちらが正解かは、物件の状態と売主の事情によって変わります。
まず大事なのは、今の物件がどのくらいの価格で売れるのかを知ること。査定は無料ですので、「売るかどうかはまだ決めていない」という段階でも気軽にご相談ください。
Rebroの不動産買取の仕組みや特徴については神戸の不動産買取ページでご紹介しています。
- 電話でのご相談：0120-74-5008
- 来店予約フォームはこちら
- LINEでの査定も受け付けています
あわてて決めなくて大丈夫です。まずは相場を知ることから始めてみませんか。
コメント