実家じまいの進め方｜片付け・名義・売却をどの順番で進めるか

親が施設に入った。あるいは亡くなって、実家にだれも住まなくなった。片付けも名義のことも気になるのに、どれから手をつければいいのか分からないまま、季節がひとつふたつ過ぎていく。実家じまいのご相談では、よくうかがうお話です。

実家じまいは、やることが多いわりに、順番がどこにも書かれていません。そのせいで、片付けをすっかり済ませてから売り方で迷ったり、いざ売ろうとして名義が親のままだと気づいたりします。

この記事では、神戸・垂水本店で不動産の売却相談を受けている私たち不動産事業部が、実家じまいを「決める・探す・片付ける・名義を整える・手放す」の順に整理しました。県外にお住まいの方の手続きは、県外から神戸の実家を売るときの段取りにまとめています。

実家じまいは「決める→探す→片付ける→名義→手放す」の順で

最初に決めるのは、家をどうしたいかの方向

「売る」と決めてから動く必要はありません。ただ、残すのか、貸すのか、売るのか。だいたいの方向だけは、早めに家族で共有しておきます。片付けの範囲も、名義をだれに移すかも、方向しだいで変わるからです。

いずれ家族のだれかが住むなら、家財はそのまま残しておけます。売るつもりなら、価格の目安を先に知っておくと、家族の話し合いが進みやすくなります。方向が決まらないまま片付けだけを進めると、残しておけばよかったものまで処分してしまうことがあります。

実際には、片付けの途中で価格を聞いてみたり、名義の手続きと並行して査定を受けたりと、順番が前後してもかまいません。全体の地図を一枚持っておけば、いま自分たちがどこにいるのか見失わずにすみます。

親が元気なうちと、相続のあとでは進め方が違う

実家じまいの進め方は、家の持ち主（名義人）がどなたかで変わります。

親御さんがご存命で、施設に入っている場合。家の持ち主は親御さんなので、売るかどうかを決めて契約するのも、親御さんご本人です。お子さんが代わりに決めることはできません。

親御さんの判断が難しくなっている場合は、成年後見制度を使い、家庭裁判所が選んだ成年後見人が手続きをします。このとき、施設に入る前に住んでいた家を売るには、家庭裁判所の許可が必要です。許可を得ないで売ると、その売却は無効になります（裁判所「成年被後見人の居住用不動産の処分についての許可」）。

親御さんが亡くなっている場合、家は相続人が受け継ぎます。だれが家を受け継ぐのか、売って代金を分けるのかを相続人の間で話し合い、名義を移してから売る流れです。

神戸市も「考えよう！わが家の終活」というページで、家の将来について家族で話し合っておくことをすすめています。親御さんがお元気なら、「この家をどうしたいか」を一度だけでも聞いておくと、あとで家族が迷わずにすみます。

家族で決めておくこと｜残す・貸す・売る・解体する

4つの方向を比べる

どの方向を選ぶにしても、比べるには「いまいくらで売れるか」の目安があると話が早く進みます。私たちは、売るつもりがまだなくても、価格だけは先に知っておくことをおすすめしています。数字があると、残す場合の維持費と比べやすくなるからです。

兄弟姉妹で決めておきたいこと

相続人が何人かいる場合は、方向とあわせて、次のことも決めておくと進めやすくなります。

• 不動産会社や役所とのやりとりを、だれが窓口になって進めるか
• 固定資産税や片付けの費用を、だれがどう負担するか
• 思い出の品や形見を、いつ・どう分けるか
• 売る場合、代金をどう分けるか

決めたことは、メモやLINEのやりとりでもいいので、文字にして残しておきます。あとで「言った・言わない」になりにくくなります。相続の分け方そのものについて意見がまとまらないときは、弁護士への相談をおすすめします。

片付けは「探す→分ける→手放す」の順に

最初に探しておきたい家の書類

家財の片付けに手をつける前に、まず家の書類を探します。片付けの勢いで、ほかの紙類と一緒に処分してしまわないためです。

• 権利証（登記済証）、または登記識別情報の通知
• 固定資産税の納税通知書（家と土地の評価額などが書かれています）
• 建てたときの図面や、建築確認済証・検査済証（戸建ての場合）
• 土地の測量図や、境界の確認書
• 住宅ローンの書類（返済が終わっていれば、その書類も）
• マンションなら、管理規約や管理組合からの書類
• 遺言書

遺言書が見つかり、封がされていたら、その場では開けないでください。封印のある遺言書は、家庭裁判所で相続人などの立会いのもと開封することになっています（裁判所「遺言書の検認」）。

書類がすべてそろっていなくても、売却の相談はできます。売るときに必要になる書類は、不動産買取の流れ・必要書類のページにまとめています。

仏壇・写真・思い出の品は、急がず最後に

家財の片付けでいちばん手が止まりやすいのが、仏壇や写真、手紙のような思い出の品です。ここは無理に急がず、最後に回してかまいません。

仏壇は、お付き合いのあるお寺があれば、どう扱うかを先に相談しておくと安心です。写真や手紙は、全部を持ち帰るのが難しければ、家族で選んだものだけを残す、スマートフォンで撮っておく、という方法もあります。

家族で集まって分ける日を1日決めておくと、それまでに一人ひとりが「残したいもの」を考えておけます。

家財は、全部片付けてから売るとは限らない

「売るなら、まず家を空っぽにしないと」と思われる方は多いのですが、家財が残ったままでも売却のご相談はできます。レブロは品物の買取も行っているので、家具や家電の買取・処分も、家の売却とあわせてご相談いただけます。

値段のつかない家財の処分は、レブロか提携の業者が行い、費用が別にかかります。仏壇など供養が必要なものは、ご意向をうかがい、必要に応じて供養をしたうえで扱います。買い取れる品物は、買取対象の一覧でご確認いただけます。

自分たちで片付けるか、業者に頼むか、売却とまとめて相談するか。家財の量と、実家に通える回数で決めるのが現実的です。神戸市の「すまいるネット」でも、家財の片付けを手伝うサービスを案内しています。

名義と期限を確かめる｜相続登記・特例・補助金

相続登記は、相続を知った日から3年以内

親御さんから家を相続したら、名義を親御さんから受け継ぐ人へ移す手続き（相続登記）をします。2024年4月1日から義務になり、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請しなければなりません。2024年4月1日より前に相続した家で、まだ登記をしていないものは、2027年3月31日が期限です。正当な理由なく登記をしないと、10万円以下の過料が科される可能性があります（法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」、2026年11月時点）。

名義が亡くなった親御さんのままでは、家を売れません。売るかどうか決まっていなくても、登記は先に済ませておくと、あとで動きやすくなります。遠方から書類を集める方法は、県外から神戸の実家を売るときの段取りで詳しく扱っています。

実家じまいにかかわる主な期限

相続放棄は、預貯金なども含めて、相続そのものを受けない手続きです（裁判所「相続の放棄の申述」）。実家を手放したいという理由だけで決めず、弁護士や司法書士にご相談ください。

空き家の特例は、親御さんがひとりで住んでいた家（1981年5月31日以前に建てられた、マンションではない家）を相続して売ったときに、売って得た利益から最高3,000万円（相続人が3人以上なら1人2,000万円まで）を差し引ける制度です。老人ホームなどに入っていた場合も、要件を満たせば対象になります。売却代金や、耐震・取り壊しなどの要件もあるので、使えるかどうかは税務署か税理士に確かめてください（国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」、令和8年4月1日現在の法令等）。

神戸市の解体補助は、1986年12月31日以前に建てられた、腐朽・破損のある空き家を解体するときの補助金です。2026年10月末時点で予算の76%に達していて、解体工事の契約や着工のあとでは申請できません（神戸市「老朽空家等解体補助制度」）。売るつもりなら、解体の前に一度ご相談ください。古い家が建ったままの土地も、買取の対象です。

空き家のまま置いておくと、負担がふえることがある

だれも住まなくなった家は、思っているより早く傷みます。屋根や外壁がはがれて通行人や隣の家に被害が出れば、持ち主が損害賠償を求められることもあります。

管理が行き届かない空き家は、市から指導や勧告を受けることがあります。2023年12月に施行された法改正で、「管理不全空家」として勧告された場合も、土地の固定資産税の軽減（住宅用地特例）が外れることになりました。外れると、土地の固定資産税が3倍程度になることがあります（神戸市「空き家で損をしないために」）。

すぐに売らない場合も、換気や草刈りのために、だれがいつ見に行くかだけは決めておきましょう。神戸市内の空き家の管理や活用は、神戸市の空き家・空き地の活用相談窓口でも相談できます。

売ると決めたら｜買取と仲介のどちらで売るか

仲介は、買主を探して売る方法

仲介は、不動産会社が買主を探して売る方法です。相場に近い価格で売れる見込みがある反面、買主が見つかるまでの期間は読めません。売り出している間は、内覧のたびに家を見せる準備が要ります。家財が残ったままだと内覧で見てもらいにくく、実家じまいでは悩みどころになります。

買取は、期間の見通しが立てやすい方法

買取は、買主を探さずに、不動産会社が家を買い取る方法です。レブロの場合、現地を見て、ご相談から数日で買取価格をお伝えします。価格のご提示から入金までは、最短で数日です。価格の目安は、仲介で売れる相場の6〜8割ほどになります。

レブロの買取には、レブロが買い取る「自社買取」と、レブロが窓口になって提携先の不動産会社が買い取る「買取仲介」があります。自社買取なら仲介手数料はかかりませんが、所在地や建物の状態、価格によってはお受けできません。買取仲介では、原則として仲介手数料がかかります。どちらの方法になるかで手数料が変わるので、価格を聞くときにあわせて確かめてください。

実家じまいで買取が合いやすいのは、こんなとき

• 家財が残っていて、片付けに通う時間がとれない
• 築年数が古く、傷みが目立つ
• 施設の費用などの都合で、売る時期を決めておきたい
• 近所に知られずに売りたい
• 遠方に住んでいて、内覧のたびに立ち会うのが難しい

迷ったら、仲介ならいくら、買取ならいくら、と両方の価格を聞いてから決めるのがいちばん確実です。レブロでは、ご事情と物件をうかがったうえで、買取と仲介のどちらが合うかをご提案しています。違いをもっと詳しく知りたい方は、神戸で不動産買取を選ぶべきケースと仲介との違いもご覧ください。

よくある質問

レブロに相談するときの流れ

価格を聞いてから、売るかどうか決められます

相談・査定は無料です。価格を確かめてから、売るかどうかをお決めください。お断りいただいても費用はかからず、しつこい営業もいたしません。

ご相談から入金まで

1. お電話・LINE・ご来店で、物件の所在地や面積、築年数、建物の状態などをお聞きします
2. 住所や面積から、おおよその価格を1〜3日でお調べします
3. 担当者が現地にうかがい、ご相談から数日で買取価格をお伝えします
4. 価格にご納得いただけたら、売買契約を結びます。多くの場合、契約のときに手付金をお支払いします
5. 決済・引渡しの日に、残りの代金を銀行振込でお支払いします。価格のご提示から入金までは、最短で数日です

遠方の方、空き家になっている家

持ち主の方が遠方にお住まいの空き家は、鍵をお預かりして査定することもできます。ご来店の回数や郵送での契約などは、物件の状況やお取引の内容によって異なるため、個別にご相談のうえで進めます。

ご来店は完全予約制で、来店相談は9:00〜15:00です。定休日は水曜・土曜・日曜・祝日。神戸市内と、明石市、芦屋市・西宮市など阪神間の物件のご相談を承っています。

実家じまいは、気持ちの整理と手続きを同時に進める、骨の折れる作業です。順番さえ見えていれば、あわてて決めなくて大丈夫です。できるところから、一緒に整えていきましょう。