古い家はそのまま売れる？解体するか、古家付きで売るかの決め方

築40年、50年と経った家を売ろうとすると、最初に迷うのが「このままで売れるのか、壊して更地にしてから売るのか」です。古い家には値段がつかないと聞いて、先に解体の見積もりを取る方もいらっしゃいます。

ただ、解体は一度してしまうと元に戻せません。費用を先に払うことになり、土地によっては税金が上がったり、新しい家を建てられなくなったりします。

神戸・垂水本店で不動産の売却相談を受けている私たち不動産事業部が、建てたまま売るか、解体してから売るかの決め方を整理しました。

古い家は、建てたままでも売れます

「古家付き土地」として売る方法

建物が古くなると、家としての値段はほとんどつかなくなることがあります。それでも、土地には値段がつきます。そこで、建物を残したまま「古家付き土地」として売る方法があります。

古家付き土地を買うのは、手を入れて住みたい方や、建物を壊して新しく家を建てたい方です。建物を残したまま引き渡すなら、売主が先に解体費を払う必要はありません。そのぶん、建て替えるつもりの買主は、解体費も考えに入れて価格を見ます。

売り方は3つ

仲介は相場に近い価格を目指せる反面、売れるまでの期間が読めません。買取は、解体や処分の費用を見込んで価格が決まります。

先に解体すると、変わること

解体費と片付けの費用を、売る前に払う

解体費は、建物の広さだけでは決まりません。神戸市には解体費のおおよそを試算できるページがありますが、アスベスト（石綿）の除去、石積みや車庫・フェンスの撤去、前の道との高低差などで機材を運び込みにくい場合の割り増しは、試算に含まれないとしています（神戸市「建物の解体費用・土地の売却額の試算」、2026年11月時点）。家の中に家財が残っていれば、その片付けや処分の費用もかかります。

解体を頼めば、その費用は家が売れる前に払います。売れるまでに時間がかかれば、払った費用はそのあいだ戻ってきません。

翌年から、土地の固定資産税が上がることがある

住宅が建っている土地には、固定資産税と都市計画税を軽くする特例（住宅用地特例）があります。住宅1戸につき200㎡までの部分は、固定資産税の計算のもとになる額（課税標準額）が6分の1、都市計画税は3分の1になります（神戸市「宅地に対する課税と特例」、2026年10月23日更新）。

この特例は、原則として毎年1月1日の時点で住宅が建っているかどうかで決まります（建て替え中などの例外もあります）。解体して更地のまま1月1日を迎えると、その年度の税から特例が外れます。神戸市は、特例が外れると土地の固定資産税は一般的に3.5倍程度になると案内しています（神戸市「空き家の敷地にかかる固定資産税」、2026年11月時点）。実際の税額は土地ごとに違います。

再建築ができない土地は、壊すと元に戻せない

建物を建てる敷地は、原則として建築基準法上の道路に2メートル以上接していなければなりません（建築基準法第43条）。古くからの住宅地には、この条件を満たさない土地に建っている家もあります。

こうした土地で家を壊すと、新しい家を建てられない更地が残ることがあります。解体の前に、建て替えができる土地かどうかを確かめておきます。再建築ができない土地の扱いは、事情のある不動産の買取にまとめています。

解体の前後にある手続き

解体を業者に頼む場合も、持ち主に関わる手続きがあります。

出典：環境省「建物を壊すときにはどうしたら良いの？」、神戸市「解体工事などに伴うアスベスト」、神戸市「【民間工事】建設リサイクル届」、不動産登記法第57条（2026年11月時点）

解体したほうがいい家、建てたままがいい家

建てたまま売るほうがよいとき

• 手を入れれば、まだ住める
• 建て替えができる土地かどうか、まだわからない
• 売れるまでに時間がかかりそうで、1月1日をまたぐかもしれない
• 解体費を先に用意するのが難しい
• 家財が残っていて、片付けが進んでいない

解体を考えてもよいとき

• 傷みが大きく、屋根や外壁が崩れて近所に迷惑をかけるおそれがある
• 新しく家を建てたい方が多い場所で、更地のほうが買主を見つけやすい
• 相続した空き家の特例を使うために、取壊しを考えている（次の章）
• 神戸市の解体補助など、使える補助がある

迷ったら、手元に残るお金で比べる

更地のほうが高く売れても、解体費などを引くと、手元に残るお金は建てたままと変わらないこともあります。解体するかどうかは、建てたままの価格を聞いてから決めても遅くありません。所在地と広さ、築年数がわかれば、お電話やLINEでおおよその価格をお調べします。

1981年5月以前の家と、相続した空き家の特例

旧耐震の家も、売ることはできる

国土交通省は、1981年（昭和56年）以前に建てられた建物を、いわゆる旧耐震基準によるものとしています（国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」）。2026年の今なら、築45年ほどより古い家です。

旧耐震でも売れないわけではなく、レブロでも買取の対象です。ただ、相続した家の場合は、次の特例が解体の判断に関わってきます。

相続した空き家の特例と、取壊しの条件

亡くなった親が住んでいた家を相続して売ったとき、条件を満たせば、売って得た利益（譲渡所得）から最高3,000万円を差し引ける特例があります。おもな条件は次のとおりです（国税庁 No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」、令和8年4月1日現在の法令）。

• 1981年5月31日以前に建てられた家で、マンションなどの区分所有の建物ではない
• 相続の直前に、亡くなった方のほかに住んでいた人がいない
• 相続してから売るまで、住んだり貸したり、事業に使ったりしていない
• 相続の開始から3年を過ぎる日の年の12月31日までに売り、売却代金が1億円以下
• 売るのは2027年12月31日まで
• 家が一定の耐震基準に合っているか、家を取り壊す

最後の条件について、2024年1月1日以後の売却からは、売買契約などにもとづいて、売った翌年の2月15日までに買主が耐震改修や取壊しをした場合も対象になりました（国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置（3,000万円控除）の拡充・延長」）。特例のために、売主が先に解体しなければならないとは限りません。

2024年1月1日以後の売却で、家や敷地を相続した相続人が3人以上なら、控除は2,000万円までです。特例を使うには確定申告が要り、細かい条件もあるので、使えるかどうかは税理士か税務署でご確認ください。

神戸の古い家で、先に確かめておきたいこと

坂の上や、細い道の奥にある家

神戸は山と海の間に市街地が広がり、坂や斜面に建つ家も少なくありません。前の道が狭い、道との高低差があるなど、機材を運び込みにくい家は、先ほどの試算に含まれない割り増しが出ることがあります。見積もりを取るなら、道の幅や車の入り方まで現地で見てもらったうえで、費用を確かめてください。

斜面の家には、擁壁（土留めの壁）があることも少なくありません。建物だけを壊しても、擁壁はそのまま残ります。擁壁のある家も、建てたままでご相談いただけます。

神戸市の老朽空家等解体補助は、契約の前に申請する

神戸市には、1986年（昭和61年）12月31日以前に建てられた、腐朽や破損のある空き家を解体するときの補助があります。旧耐震の区切り（1981年）とは年が違います。補助額は床面積に応じて最大60万円で、受付は2027年1月12日まで。2026年10月末の時点で予算の76%に達していて、上限に達した時点で受付が終わります。

補助金の申請前に解体工事の契約や着工をしていると、対象になりません（神戸市「老朽空家等解体補助制度」、2026年11月2日更新）。補助を使うつもりなら、見積もりを取る段階で申請の順番を確かめておきます。相続登記など、ほかの期限は実家じまいの進め方の表にまとめています。

よくある質問

レブロに相談するとき｜解体の前に、建てたままご相談ください

建てたままの価格と、売り方をあわせてお伝えします

古い家が建ったままの土地も、そのまま買取の対象です。リフォームや解体をしてから相談する必要はありません。そのまま買い取る場合は、解体や処分の費用を考えて買取価格を決めるため、価格に影響することがあります。

レブロの買取には、レブロが買い取る「自社買取」と、レブロが窓口になって提携先の不動産会社が買い取る「買取仲介」があります。自社買取なら仲介手数料はかかりませんが、所在地や建物の状態、価格によってはお受けできません。買取仲介では、原則として仲介手数料がかかります。買取価格の目安は、仲介で売れる相場の6〜8割ほど。ご相談から数日で買取価格をお伝えし、価格のご提示から入金までは最短で数日です（物件やお取引の内容によって変わります）。

買主を探して売る仲介も扱っているので、建てたまま仲介に出す場合の見込みとも並べて、どの売り方が合うかをご提案します。古い家の買取は戸建ての買取、土地としての売り方は土地の買取のページにもまとめています。

家財の買取と処分も、まとめてご相談いただけます

レブロは、家具や家電などの品物の買取もしている会社です。家の売却とあわせて、家財の買取や処分もご相談いただけます。値段のつかない家財の処分には、費用が別にかかります。仏壇など供養が必要なものは、ご意向をうかがい、必要に応じて供養をしたうえで扱います。買い取れる品物は、買取できる品物の一覧をご覧ください。

遠方の方、空き家になっている家

持ち主の方が遠方にお住まいの空き家は、鍵をお預かりして査定することもできます。

ご来店は完全予約制で、来店相談は9:00〜15:00です。定休日は水曜・土曜・日曜・祝日。神戸市内と、明石市、芦屋市・西宮市など阪神間の物件のご相談を承っています。

倒れるおそれなど、危険が迫っていなければ、解体は売り方を決めてからでも間に合います。あわてて決めなくて大丈夫です。まずは、建てたままの家にどれくらいの値段がつくのかを知るところから始めてみてください。